Contracteren gebouwen

Direct naar:

• Verschil bouworganisatievorm en contract
• Bouwproces
• Soorten bouworganisatievormen
• Contractvormen
• Specificeren
• Publiek private samenwerking

Verschil bouworganisatievorm en contract

In de bouw en GWW zijn er verschillende taken in het bouwproces. Zoals ontwerp, uitvoering, financiering, beheer en onderhoud en exploitatie. Een bouworganisatievorm is de verdeling van deze taken tussen deelnemers aan het bouwproces. In een contract legt u deze afspraken juridisch vast.

Als de keuze voor de bouworganisatievorm is gemaakt, kunnen de vraagspecificatie en het contract worden opgesteld. De contractvorm betreft de juridische vastlegging van de contractuele afspraken, die tussen die deelnemers zijn gemaakt. Standaardcontracten worden steeds vaker gebruikt, maar u kunt voor uw project ook een uniek contract opstellen.

Bouwproces

De basis van de vraag hoe een bouwproject gecontracteerd moet worden wordt gevormd door een verdeling van de verantwoordelijkheid over 10 typische bouwfasen:

1. Initiatief
2. Onderzoek
3. Definitie
4. Programma van Eisen (PvE)
5. Voorlopig ontwerp (VO)
6. Definitief ontwerp (DO)
7. Uitvoeringsontwerp (UO)
8. Werkvoorbereiding (TO)
9. Uitvoering
10. Onderhoud

Soorten bouworganisatievormen

Een bouworganisatievorm, samenwerkingsvorm of samenwerkingsconcept is de verdeling van de verantwoordelijkheid over de verschillende bouwfasen en taken in een bouwproces over de opdrachtgever en opdrachtnemer(s).

Bouworganisatievorm kiezen

Welke taken en verantwoordelijkheden de opdrachtgever wel en niet aan de opdrachtnemer(s) overdraagt kan verschillen. Als naast de werkvoorbereiding en uitvoering van het project ook andere bouwfasen in één contract worden opgenomen heet dat een ‘geïntegreerd contract’.

De gekozen bouworganisatievorm bepaalt hoeveel vrijheid de opdrachtnemer heeft om gestelde doelen te bereiken, hoeveel regie de opdrachtgever op het bouwproces kan uitvoeren, maar ook voor wiens rekening eventuele problemen zijn. Zo heeft de keuze voor een bouworganisatievorm veel impact op het gehele bouwproces.

Waar op letten?

De bouworganisatievorm die u voor een project kiest is maatwerk. In de afweging houdt u rekening met het project zelf, uw eigen opdrachtgeverschap, de marktsituatie en de projectomgeving. Om een passende bouworganisatievorm te vinden brengt u zo vroeg mogelijk in het bouwproces de belangrijkste onzekerheden in beeld en bepaalt wie beter in staat is deze onzekerheden te managen; uw eigen organisatie of de opdrachtnemer. Op basis van deze analyse kiest u een passende bouworganisatievorm. Het is daarom niet verstandig om een bouworganisatievorm (denk aan DBFM of bouwteam) als uitgangspunt te gebruiken en het project daarin te laten passen.

4 soorten bouworganisatievormen

Er zijn in hoofdzaak 4 bouworganisatievormen

• Traditioneel
  Fasen zoals de uitvoering, ontwerp en/of het onderhoud worden gescheiden aanbesteed. Als u een sterke samenwerking met de architect of raadgevend ingenieur en de bouwaannemer zoekt, kan u (naast de verschillende contracten) een bouwteam inrichten. Voor de uitvoerende partij is dit vaak aantrekkelijk, omdat het (financiële) risico meestal bij de opdrachtgever ligt.
  
  Traditionele bouworganisatievormen zijn: 
  Regie
  Bouwteam
   
• Geïntegreerd
  De uitvoering en één of meerdere taken (vaak het ontwerp) worden aan eenzelfde marktpartij uitbesteed. De opdrachtnemer heeft een grote oplossingsvrijheid en kan verschillende fasen beter op elkaar afstemmen, maar ook een grotere (financiële) verantwoordelijkheid. Ook kunnen andere ambities in een geïntegreerd contract worden meegekoppeld, zoals energie of circulaire demontage. Deze extra ambities worden in de bouworganisatievorm vaak geduid met een letter (DBFME) of een ‘+’(DBFM+).
  
  Geïntegreerde bouworganisatievormen zijn: 
  Design & Build (D&B)
  Design, Build & Maintain (DBM)
  Design, Build, Finance, Maintain (& Operate/+) (DBFM(O) en DBFM(O)+)
   
• Twee fasen contract
  Bij het aanbesteden van een twee fasen contract werken opdrachtgever en -nemer al in een vroeg stadium van een opgave gezamenlijk een project uit. Dus eerst de keuze van een partij voor een plek aan tafel, met wie de opdracht verder wordt uitgewerkt en vormgegeven. En daarop volgend het contract voor de uitvoering. Of niet.
   
• Alliantie
  De opdrachtgever en de marktpartij verrichten één of meerdere taken in het bouwproces gezamenlijk. Er is dus geen heldere taakverdeling, maar er ontstaat een gelijkwaardig partnerschap. Partijen dragen de risico’s niet zelf of leggen deze bij de ander neer, maar lossen eventuele problemen samen op. Het aanbesteden van allianties wordt in Nederland niet regelmatig toegepast, en dan voornamelijk voor projecten in de GWW.

Meer informatie: Leidraad Aanbesteden Bouwopdrachten.

Contractvormen

Een bouworganisatievorm is nog geen contract, alhoewel de termen in de praktijk vaak door elkaar worden gebruikt. De gekozen bouworganisatievorm is wel richtinggevend voor de contractvorm. Hiervoor zijn standaarden opgesteld waar in de bouw bijna zonder uitzondering mee wordt gewerkt.

Contractuele voorwaarden

In het contract is er vaak onderscheid tussen de juridisch-administratieve, de procesvoorwaarden en de technische project specifieke voorwaarden. De juridisch-administratieve en de procesvoorwaarden kunnen voor een organisatie eenvoudig worden gestandaardiseerd. De technische eisen verschillen per project. Vaak wordt er verwezen naar de technische richtlijnen en normen die wel standaard zijn.

Uniforme administratieve voorwaarden (UEA)

Iedere contractvorm heeft eigen administratieve voorwaarden. In de bouw en GWW wordt in Nederland veel gebruik gemaakt de UAV (uniforme administratieve voorwaarden) of UAV-gc (voor geïntegreerde contracten). Internationaal zijn er FIDIC-boekjes waarin standaard contractvoorwaarden zijn vastgelegd. Deze voorwaarden zijn niet automatisch van toepassing, maar moeten expliciet van toepassing worden verklaard in de overeenkomst. 

• UAV (uniforme administratieve voorwaarden)
  Wordt gebruikt bij de ‘traditionele’ bouworganisatievormen. Als u de uitvoering van een werk of technische installatie aan een marktpartij aanbesteed, en zelf verantwoordelijk bent voor (in ieder geval) het ontwerp, kunt u de UAV toepassen. De directievoering kunt u zelf doen of uit laat voeren door een derde partij.
   
• UAV-gc (uniforme administratieve voorwaarden voor geïntegreerde contracten)
  De UAV-gc is ontwikkeld voor geïntegreerde contractvormen, waarbij het ontwerp en de uitvoering, met o.a. onderhoud en financiering gezamenlijk aan één opdrachtnemer wordt gegund.

Prestatiecontracten

In een prestatiecontract maakt u afspraken met een uitvoerende partij over het te behalen resultaat (prestatie). In de bouw en GWW passen aanbestedende diensten prestatiecontracten vooral toe om het onderhoud op een bepaald niveau te houden. Daarbij zijn in de bouwenergieprestatiecontracten (EPC) steeds meer in gebruik. De uitvoerende partij geeft u garanties over de te behalen energiebesparing.

Specificeren

Een bouwwerk wordt gespecificeerd alvorens het wordt aanbesteed. Deze specificatie is onderdeel van het contract. Een specificatie kan technisch of functioneel zijn.

Technische specificatie

Technische specificatie laat weinig ruimte voor de opdrachtnemer om mee te denken met het ontwerp van het bouwwerk. Daartegenover staat dat de opdrachtgever met een technisch bestek precies weet wat hij koopt. Deze vorm van specificatie is gangbaar in de bouw.

Functioneel specificeren

Bij functioneel specificeren beschrijft u helder de eisen waaraan een bouwwerk moet voldoen, maar geeft u opdrachtnemer ruimte en vrijheid om met eigen ideeën te komen. Hiermee hebben ze de ruimte om de beste oplossing aan te bieden. Deze vorm van specificeren wordt steeds meer toegepast voor projecten in de GWW.

Naast de eisen waaraan het bouwwerk moet voldoen zijn aandachtspunten die u moet specificeren de eigendomssituatie, financiering en het afbakenen van de projectscope inclusief aanvullende (duurzaamheids-)ambities.

Meer informatie in het generieke inkoopproces, functioneel specificeren.

Besteksystematiek

Voor technische specificaties wordt vaak gebruik gemaakt van standaard bestekssystematieken:

• STABU-besteksystematiek
  De belangrijkste traditionele contractvorm in de woning- en utiliteitsbouw is de gestandaardiseerde STABU-besteksystematiek (Stichting STABU).
   
• RAW-systematiek
  In de GWW geldt de RAW-systematiek als het belangrijkste standaardbestek.

Projectscope en looptijd

Verzamel informatie over het project, zoals de eigendomssituatie, financiering (publiek/privaat), relevante regelgeving, looptijd en de scope (eenmalig of periodiek, één of meerdere gebouwen, bouwen en/of renoveren). Kijk bij bestaande bouw ook naar beschikbare gebouwdata (zoals energieverbruik, lopende contracten, kosten en onderhoudsplannen). U kunt efficiënt verduurzamen door natuurlijke onderhoudsmomenten strategisch te benutten. Bij (nieuw)bouw kunnen synergievoordelen ontstaan door verschillende bouwfasen, zoals ontwerp, uitvoering en/of onderhoud, op elkaar af te stemmen. Als uw project complex, risicovol en waardevol is, en uw organisatie hier weinig ervaring mee heeft, kan het verstandig zijn (externe) expertise aan te haken. Kennis van duurzaamheid kan hierbij een voordeel zijn.

Ambities vaststellen

Kijk naar de gebruikersbehoefte, ambities van verschillende partijen en organisatie- of portefeuilledoelstellingen. Stel de gewenste uitkomst van het project vast. Onderzoek hoe het project kan bijdragen aan (duurzame) doelstellingen en maak eventueel een overzicht van mogelijke maatregelen. Zorg ook dat u deze ambities helder heeft gedefinieerd. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft ambities voor de kantoorportefeuilleniveau vastgesteld met het Ambitieweb.

Publiek Private Samenwerking

Publiek Private Samenwerking (PPS) is een vorm van samenwerken waarbij overheid en bedrijfsleven samen een project realiseren op basis van een heldere taak- en risicoverdeling. Meestal is bij een PPS sprake van het geïntegreerd uitvragen van meerdere fases van een project, namelijk ontwerp, bouw en onderhoud van bijvoorbeeld een weg, sluis, schoolgebouw of sportcomplex. PPS kan ook in andere sectoren dan de GWW en Bouw worden toegepast. Voorbeelden van PPS zijn bijvoorbeeld geïntegreerde contracten als DBM(O) en DBFM(O).